思房物語

在墨爾本越來越熟悉以及適應之後,總是要面對人生除了結婚以外的另外一個大型開銷-置產.而這個開銷其實並沒有想像中的那麼簡單.畢竟不動產是許多人這一生買過最貴的東西!!基於身邊不少人年紀和潔思敏相仿,不管有沒有結婚,既然選擇了澳洲,又選擇了墨爾本這個城市當作除了台灣的第二個家,購屋成了一個許多人穩定下來都可能會面臨的選擇.

和買其他東西不一樣的地方,買房子其實是一個非常勞力傷神的過程.因為,買房子不單單要事先做不少工作,買到之後其實才是真正的開始.等待交屋以及房貸下來的期間更是一種煎熬!但是如果事先功課做足的話,其實看房子也是一種了解當地人習性的一種方式呢!潔思敏大約整理一下買房前所需要做的功課給想要購屋的人參考.(所有資料以2016年的維多利亞州為主,其他州的話要以當地州政府的資料為準)

資格:
由於澳洲當地政府不准外國人買已經蓋好的房子(公寓,洋房都一樣).因此,外國人在澳洲購房的選擇就只有預售屋.若是要買已經蓋好或是二手的房子的話,則需要澳洲政府的同意才可以購買!(詳情請參考澳洲政府網站: https://firb.gov.au/real-estate/established/)有澳洲暫時居民的人是可以買已經蓋好的二手屋當作自住房,但是不能夠買來當投資房.擁有澳洲永久居留權和公民的人則不受到任何買房的限制.

房型:
墨爾本的房子說多不多說少不少,而且房子的型態也有百百種.所以,潔思敏一開始都會先自己設定有興趣的房子型態.在澳洲的尋房網往往可以發現其實房子分好多種.不像台灣不是透天就是公寓.在澳洲,光是中文這個公寓就可以分成APARTMENT, UNIT或是FLAT了.這三個又有許些差異.通常APARTMENT是指台灣人所熟悉的大廈型,大部分有警衛,有些會有健身房,游泳池,交誼廳,電影院等等公共設施.FLAT和UNIT則是類似,都是幾十年前所蓋的比較老一點的低樓層公寓.大多數沒有電梯,而且不會超過三層樓高.FLAT有些會有共用的洗衣間,或是整個大樓共用一個水表,電表等等.UNIT的年代則是比FLAT還要新一點,每一間有自己獨立的電表,洗衣間等等.再來,光是透天厝就有分成VILLA,TOWNHOUSE,DUPLEX,SEMI了.VILLA在澳洲通常是指單層在同一塊地上面的透天厝小社區,每一戶和鄰居會共享房子的某一面牆,車道或是走道等等.但是每一戶都會保有自己的花園(雖然花園的面積可能不大)以及房子所以每戶並沒有自己的門牌號碼,而是和公寓一樣會變成共享同一個號碼牌,但是會以X之X來分辨.而TOWNHOUSE的話則是指兩層以上的透天厝.DUPLEX和SEMI的話很多都是從原本一間大房子切成等份而產生的透天厝.很多DUPLEX和SEMI從外觀看起來就像是一個房子切成兩半似的.再來,就是我們在台灣常說的獨棟洋房HOUSE了!和之前所介紹的房型不一樣的就是獨棟洋房是在自己的土地上.每戶都有自己的前庭和後院,車道,水表,電表,四周是用圍欄和鄰居的土地分開.而HOUSE也是澳洲最傳統最典型的房屋類型.因為HOUSE對澳洲人而言是一種最接近自然的生活方式,以及重視家庭的傳統價值.小孩子們可以在自家庭院奔跑嘻笑而不用擔心會被街上的車子給撞到.對於在地人而言,許多人最終的夢想就是有朝一日可以買房子!而這個房子指的就是HOUSE!除了地區之外,房型也是影響價錢另外一個主要的因素.

這個是正在出售的老式flat

新式的apartment

有前庭後院的洋房

和隔壁共享牆壁的Townhouse

地點:
LOCATION, LOCATION, LOCATION!
和在台灣一樣,要置產其實就躲不掉區域的問題.和亞洲人不一樣的是大多數的外國人其實並不喜歡住在市中心.因此很多郊區的價位往往會比在市中心還要貴!而且市中心的價錢往往都會落在差不多的價位上.除非以後打算當投資房用,要不然其實漲幅的空間不大.而且會發現買的人大多都是亞洲人!不過,現在有不少新蓋的豪華公寓(有健身房,游泳池,交誼廳,保全人員等等)價位和洋房差不多.比方說像潔思敏現在住的這區不少建商推出'豪華公寓'光是兩房兩衛浴的就要逼近一百萬澳幣.若是可以看到市區風景的,可能都坐落在一百五十萬澳幣以上了.以同樣價位,一百五十萬澳幣其實在墨爾本都已經可以買到很多獨棟的洋房了!不過,外國人一般喜歡有景的房子,因此,有風景(海景,山景,湖景,市區夜景)的房子一般都是會比同區沒有景的房子還要貴!另外,大眾交通方便的地方也是影響價錢的因素之一.以墨爾本而言,東區因為發展的早,外加大眾交通運輸和公共設施都規劃得很完善,所以同樣的房子價位往往比西區的還要貴上不少.外加西區大部分都還是工業用地,所以價位還是偏低一點.除了交通便利之外,學區也是另外一個因素,坐落在好的學校的學區的房子,不管甚麼樣子的房型往往會比不再學區內的房子還要貴上許多!!再來,治安也是要考量的因素.有些區的治安是惡名昭彰的不好.即使價錢再多麼吸引人,潔思敏是絕對不會下手.潔思敏相信吸引法則,所以治安差的區域就是因為吸引著相同類型的人,所以治安才一直無法改善.除非那個區域是在政府這一兩年的重點掃蕩區域,要不然絕對不考慮的!也許有些人會覺得,就算再差的區域,過了十年二十年搞不好會變成熱門區域.這個不是不可能,但是別區五年有5%的成長,為什麼要去買那種可能十年才有5%的成長的呢?

頭期款與其他開銷:
一旦決定了自己想要買的房子的價位,接下來要煩惱的就是頭期款.在澳洲,大多數的房屋貸款機構會希望買家至少準備房價的一成當頭期款.但是,如果真的只準備一成的話,會發現其實根本不夠!因為如果頭期款沒有達到兩成的買家其實要付給貸款機構所謂的'房貸保險'(Lenders mortgage insurace),或是簡稱'LMI'.這個保險不是保護買家,而是保護貸款機構提供給借款人房屋貸款的一種保險.只有在總貸款比例高於八成的情況下,貨款機構認為對於貸款對於抵押有較高風險時才會產生.正常低於八成的房貸是不需要的!這個保險可以在交屋的時候作為一次性的費用給保險公司,也可以根據情況增加到總貸款的額度上,分三十年償還.這個保險的其實是保險公司在擔保這筆貨款交易,一旦貸款人出現任何違約行為,保險公司將會承擔這筆貸款中的損失(比方說無法定時繳交房貸,或是房貸繳不出來被拍賣卻沒有賣到原來的貸款價位的差額)然後保險公司將繼續向借款人'討債'.至於這個保費多少,每個貸款機構的都不一樣.準確的金額以貸款機構為主.除了房貸保險,在澳洲買房子的時候買家還要繳交'印花稅'(Stamp duty)給州政府.這個印花稅是要加在頭款上面的金額.金額以房價的1.4%~5%不等.若是海外買家的話則要多加3%.但是從2016年7月開始,維多利亞州的印花稅最高提升到7%!以不繳交房貸前提,一個五十萬的自住房子,因為在維多利亞州首購族需要繳交的印花稅為$10985(首購族購買六十萬澳幣以下的房子有享有五折的印花稅減免)其他自住但不是首購族則是$21970.因此,要買一間五十萬的自住房子,首購族其實要準備的約十一萬五千左右比較保險($100000頭期款+$10985印花稅).買超過五十五萬的房子則是不享有任何優惠,需要付全額的印花稅.想知道要付多少印花稅請參考連結: https://extranet.sro.vic.gov.au/SRO/SROCalcs.nsf/transfer?OpenForm#calc 其他州的印花稅算法可以用這個連結來試算:http://stampduty.calculatorsaustralia.com.au/

以上幾點準備好之後,就可以開始去看房子了!澳洲目前有三大房地產搜尋網站.分別為: www.realestate.com.au, www.domain.com.au, www.realestateview.com.au

許多仲介都會在所有三大的網站刊登出售訊息.房子資訊,開放參觀時間以及價位.只要在設定的部分勾選自己想要看的房型,房間數量,地區以及價位就會出現符合條件的資料,是許多人在還沒有看實體房之前會參考的資料.下一篇,要介紹去房子開放參觀所要注意的事項,以及澳洲房子的購買方式.